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拉萨市羊达乡、乃琼片区储备项目融资与收益自求平衡方案

本次专项债券以西藏自治区人民政府为发行主体,西藏自治区财政厅负责发行,还本付息资金来源于储备用地供地收入,债务风险能够锁定在项目内。项目实施过程中将按照市场规则向债券投资者进行详细的项目信息披露,保障投资者权益,更好地发挥专项债券对地方稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的支持作用。

在风险可控的前提下,按照依法依规适度举债、保障重点领域合理融资需求的原则。本次计划申请2018年西藏自治区拉萨市政府土地储备专项债券,分别为:拉萨市百淀片区蔡公堂乡、308团以东5777亩拟储备用地(以下简称“项目一”);拉萨市北城片区夺底乡北环线以北3454亩拟储备用地(以下简称“项目二”);拉萨市羊达乡、乃琼片区3949.77亩拟储备用地。

一、 基本情况

(一)储备用地范围。

根据拉萨市国土资源局《关于呈报(2017年土地储备计划)的请示》(拉国土资〔2016〕808号)、拉萨市人民政府对请示的批复(拉政〔2017〕23号)及西藏自治区财政厅经财政部批准,获得发行8.29亿土地储备专项债券的额度,北城片区--夺底乡北环线以北区域3454亩土地,羊达乡片区2225.9亩、乃琼片区1723.87亩土地,合计3949.77亩。

(二)土地储备现状。

羊达乡片区、乃琼片区范围内用地性质主要为农用地,少量建设用地,地上主要为蔬菜大棚及构筑物,农民居住社区用地不纳入本次征地范围,地上有少量企业,主要为砂石厂。

二、收益测算情况

(一)成本测算。

根据本项目的运作模式,其投资来源于发行的土地储备专项债券金额,总投资为82900.00万元,其中:本项目投资为32900万元。其投资主要用于土地征地、土地一级开发及发行债券财务成本及债券利息。其中:征地成本20266.4万元、开发成本10133.2万元、财务成本2500.4万元。

(二)投资收益。

根据《2018年西藏自治区拉萨市土地储备专项债券项目实施方案》,该项目土地出让净收益为42891.62万元,土地储备整理成本为39185.55万元,通过对比资金盈余3706.07万元。财务内部收益率8.14%,财务净现值52.43万元,投资回收期2.79年,成本利润率11.26%。

通过分析可以看出,项目计算期内累计盈余资金均大于零,说明项目的资金运用是平衡的;财务内部收益率高于财务基准收益率,由此可见在财务上是可行的。静态投资回收期年限低于债券发现年限,说明项目投资是有保障的,成本利润率大于零,说明项目是有盈利能力,不存在偿还困难问题。

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