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那曲市南部建设新区土地储备项目融资与收益自求平衡方案

为进一步加强城镇国有土地管理,优化土地资源配置,规范土地市场,促进土地合理开发利用,根据根据财政部《关于做好地方政府专项债券发行工作的意见》(财库〔2018〕72号)通知精神,特制定2018年那曲市南部建设新区土地储备项目融资与收益自求平衡方案。

一、土地储备专项债券使用方向

那曲市南部新区位于那曲市火车站和青藏园区西面,紧靠109国道,新区内建设有那曲物流中心拓展区、牧发产业园区、城投扶贫产业区等产业项目。本次土地储备项目位于那曲市南部新区内,储备与整理开发土地面积2000亩,主要用于打造那曲市南部格萨尔小镇周边经营性用地的储备与开发整理。

二、申请土地储备专项债券情况

那曲市土地储备专项债券申请资金计划为5700万元,债券期限为5年。

三、土地储备项目收益测算

(一)土地成本。本项目已完成土地征收补偿费的兑现,主要投入为新增建设使用费、耕地税、草原征占费和“五通一平”、“三通一平”等,其投资采取政府主要立项投资与储备债券相结合,因此费用将降低至最低,储备债券投入为每亩28500元。

(二)土地出让收入。土地出让收入通过“招、拍、挂”方式出让所形成,目前南部新区土地基准地价中主要类别为4级和5级。4级商业价格为每平方米605元(每亩40.33万元),5级商业价格为每平方米400元(每亩26.67万元),2000亩商业用地按照每亩5级26.67万元计算,土地出让收入预计53340万元。

(三)土地收益情况。除去相关成本和国家规定的收益计提,净收益一般在每亩5万元以上,2000亩商业用地净收益将达到1亿元,根据宗地级别与成交价甚至超过1亿元以上。

四、政府性基金收入偿还来源

2017年我市政府性基金土地出让收入3692万元,2018年我市政府性基金土地出让收入已达到15787万元,呈逐年递增趋势,随着经济社会的长足发展和土地市场的不断完善,未来5年我市土地出让收入将持续增加。2018年我市申请的那曲市南部建设新区土地储备专项债券资金5700万元,有对应的政府性基金土地出让收入作为偿还来源,至2023年将如期归还,不存在债券偿还困难。 

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