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日喀则市经济技术开发区土地储备项目融资与收益自求平衡方案

本次日喀则市经济技术开发区土地储备项目专项债券以西藏自治区人民政府为发行主体,西藏自治区财政厅负责发行,还本付息资金来源于储备用地供地收入,债务风险能够锁定在项目内。现拟定项目收益自求平衡方案如下:

一、项目社会效益

城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新,也是房地产领域的一个热点。目前,土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具,储备土地也成为各地以招投标拍卖挂牌供应土地的主要来源,亦是新的经济增长点。本项目的建设,符合国家和自治区有关土地管理的政策,符合日喀则市城市总体规划,对发挥区域优势,发展特色经济,培育支柱产业,促进日喀则市经济发展具有十分重要意义,项目建设是必要的。

二、项目总投资及资金筹措

项目总投资540169.12万元,其中土地取得费334908.87万元,前期开发费:205260.25万元。

资金筹措:本项目总投资540169.12万元,其中:拟申请土地储备专项债券25000万元,剩余资金由财政暂行垫付。

三、经济效益分析

(一)土地收储成本

国有、集体土地收储成本包括土地补偿费,地上建筑物、附着物补偿费和青苗补偿费等。

(二)本项目效益分析

本项目总成本费用540169.12万元,利润总额772355万元,投资利润率142%,贷款偿还期5年,财务净现值741830万元,财务内部收益率143%。

(三)敏感性分析

经计算,本项目的盈亏平衡点为41.15%,即达到设计的41.15%即可达到盈亏平衡。

从敏感性分析上看,对于投资增加、成本上升及售价下跌等几个不利因素发生时,本项目有一定的经济效益,因此,本项目具有一定的抗风险能力。

通过以上分析和计算,本项目有较好的经济效益。

四、项目融资计划

拟发行2018年土地储备专项债券25000万元,发行期限为5年。

五、风险分析

(一)项目主要存在的风险

战争、洪水、地震、国家相关政策的调整等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。

(二)防范和降低风险措施

根据对各种风险因素及风险程度的分析,项目面临的主要风险已经明确,针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。

1.加强项目施工管理,提高工程质量

在项目的建设上要注意以下几个问题:

1、协调好各方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行;

2、注意关键工序的进度,注意每一影响工程进度的关键部位;

3、认真做好广大失地农民的安抚工作和失地补偿工作;

2.加强项目的经营管理,提高经济效益加强项目的经营管理,主要是围绕增收节支开展工作,尽量减少项目运营的服务费用和管理费用,提高项目运营的社会效益,防范和减低各种存在的风险。

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